Advert
ÇOK KATLI EMLAK ALIMINDA NELERE DİKKAT ETMELİYİZ?
Mehmet Dörtkaş

ÇOK KATLI EMLAK ALIMINDA NELERE DİKKAT ETMELİYİZ?

Bu içerik 553 kez okundu.
Advert

 

Son zamanlarda özellikle Almanya´da, çok katlı ya da cok ailelik emlak almak, cazip bir yatırım şekli olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunun en büyük sebebi ise kiralardaki sürekli artışlardır.

Faizlerin uygun olması, vadeli hesapların getirisinin çok düşük olmasi gibi diğer etkenleri de nedenler arasında sayabiliriz.

Türkler arasında bu şekilde yatırım amaçlı (Kapitalanlage) emlak almak isteyenlerin

büyük coğunluğunu serbest meslek (Selbstständig) sahipleri oluşturmaktadır.

Aslında benim de çok katlı  emlak almalarını en çok tavsiye ettiğim kesim bu meslek sahibi gruptur. Çünkü serbest çalışanlar (Selbstständig)  emekliliklerine pek aidat ödememektedirler. Bu nedenle böyle bir yatırımı da bir nevi ‘Emeklilik‘ olarak görmektedirler.

Serbest çalışmayan belirli bir maaş karşılığı çalışan işçi kesimi ise az da olsa bir emekli maaşına sahip olacaklardır. Ama serbest çalısanların emeklilikte alacakları rakam çok cüzi bir miktar olarak emeklilik zamanı geldiğinde karşılarına çıkacaktır.

Serbes meslek sahiplerinin ödedikleri vergi oranı diğerlerinden yüksek olduğu için, yatırım amaçlı aldıkları evde birçok gideri vergiden düşebilmektedirler. Öyle ki, artan gelirlerini aldıkları eve harcasalar bile bu harcadıkları miktar vergiden muaf olabilmektedir. Hatta ödedikleri banka faizlerini vergi beyannamesinde gider olarak gösterebilmeleri de mümkündür.

Fakat çok katlı emlak alımında dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar vardır. Zaten yatırım amaçlı alınan emlak, banka vasıtasıyla yani kredi olarak alınacaksa macera ilk olarak burada başlıyor diyebiliriz.

Macera diyorum; çünkü bankaların aslında pek tercih etmediği ya da biraz daha ince araştırma yaptığı bir alandır bu tür kredi talepleri.

Şayet ev 2-3 ailenin yaşamasına  olanak sunuyorsa ve büyük bir bölümünde kendiniz oturacaksanız (Eğer kiracıysanız böyle  yapmanızı tavsiye ederim…) o zaman yatırım amaçlı (Kapitalanlage) sayılmayabiliyor.

Alacağınız binada kiraya verdiğiniz bölümde oturan iki kiracınız size krediyi geri ödemede çok destek olacaktır. Bu kira gelirinin yüzde yetmisbeşine kadar olan kısmını bankalar gelir olarak sayabilirler ki, bu da kredi almanızı kolaylaştıracak bir unsurdur.

Burada öncelikli tavsiyemiz alınacak emlağın, tamir masrafının olup olmadığına bakmanızdır. Çünkü çok katlı veya çok ailelik evlerde tamir masrafı var ise bu genelde hesaplanandan daha  büyük rakamlara tekabül etmektedir. Eğer siz bütün kapitalinizi kullandıktan sonra ek bir tamir masrafı çıkarsa bu hem kira almanızı geciktirecek,hem de kiracıysanız bunun üzerine bir de kredi taksidi eklenecektir. Burada ödeme zorluğu yaşamanız yüksek ihtimaldir.

Bankam nasıl olsa ek tamir kredisi verir diye düşünmeniz büyük bir rizikodur. Tecrübelerim genelde bankaların ek tamir kredisi vermediği yönünde olmuştur.

Yatırımcılara ikinci tavsiyem ise kira kontratlarının (Mietverträge) mutlaka incelenmesidir. Uzun süredir oturan bir kiracı varsa, genellikle düşük kira ödüyordur, sizin de onu çıkarma olanağınız yoktur.

Almanya kanunlarına göre kiracıyı çıkarmak çok kolay olmamaktadır. Bu aslında bazı daireler için geçerlidir ama bu hususa dikkat etmekte yarar vardır. Belki ev sahibiyle ön bir anlaşma yapılıp bu duruma bir çözüm getirebilir. Yeni ev sahibi rastgele olmaksızın belirli şartlara bağlı olarak kirayı arttırabilir.

Üçüncü tavsiyemiz binanın ortak yani yan giderleri hakkındadır (Umlage). Burada binada oturanların sayısını göz önünde bulundurmak lazımdır.  Çünkü bu giderler oturanların sayısının çokluğu ile alakalıdır. Eger binanın arsa büyüklüğü çok ise bu da yan giderleri artıran bir unsurdur.

Zaten banka kredi verirken metrekareye göre minimum 2 Euro gibi yıllık bir gider hesaplar. Yan giderlerin (Umlage) yüksek olması, emlağı yüksek kiraya verme imkanınızı düşürür. Çünkü size kalacak olan kira, soğuk (Kalt) kira geliridir. Yan giderler kiracıdan alınır ama belirli yerlere ödenir. Ev alırken sıcak kira getirisine değil de soğuk (Kalt) kira getirisine bakmak lazım.

Dördüncü tavsiyemiz ise; son zamanlarda maalesef az rastladığımız, kira gelirinin evin borcunu 10-15 senede amorti etmesi gibi bir hesabın yapılmasıdır. Bunu genelde bankalar kredi verirken göz önünde bulundurur ve hesaplarlar. Çünkü bu kısım emlağın değerini de belirler.

Bir emlağın soguk (Kalt) kira geliri, alınan borcu ne kadar kısa zamanda amorti ediyorsa o kadar değerlidir.

Burada biz danışmanlar devreye giriyoruz.

Çok katlı ya da çok ailelik bir emlak almak demek; yüksek kredi miktarı yani yüksek taksit demektir. O yüzden alırken iyi hesap yapmak lazım.

Böyle bir yatırım arzusunda iseniz birkaç danışmandan görüş almanızı mutlaka ve mutlaka tavsiye ederim…

İyi ve bol kazançlı yatırımlar dileğiyle…

 

 

Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
"Beşiktaş çok iyi bir takım"
Almanya'da koalisyon hükümeti kurma çabaları devam ediyor
Almanya'da koalisyon hükümeti kurma çabaları devam ediyor